Ny husleielov

4. mars 1999 vedtok Odelstinget ny husleielov. Den trer i kraft 1. januar 2000 og får anvendelse på alle husleieavtaler som blir inngått etter dette.

Den nye loven gjør det generelt mer byrdefullt å leie ut boliger man ikke har personlig tilknytning til, mens det blir tilsvarende greiere å leie ut egen bolig. Dette medfører at kommunene blir pålagt større begrensninger enn etter dagens rettstilstand når de skal leie ut til boligformål. På den annen side åpner den nye husleieloven i vesentlig større grad enn tidligere for kontraktsfrihet i næringsleieforhold.

Den nye husleieloven tillater ikke ved utleie til boligformål tidsbestemte kontrakter som er kortere enn tre år, med mindre det foreligger saklig grunn. Departementet fant ikke behov for noe generelt unntak fra denne bestemmelsen for kommunenes utleie. Den eneste adgangen kommunene får til å inngå tidsbestemte leieavtaler som er kortere enn tre år er ved «utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av personer med spesielle boligbehov av varig karakter».

Nytt i den nye husleieloven er videre at utleier er gitt søksmålsbyrden i oppsigelsessaker. Det blir med andre ord ikke lenger leietaker som må gå til søksmål for å få kjent en oppsigelse ugyldig. I stedet må utleier innen tre måneder reise søksmål for å få gjennomført oppsigelsen, såfremt leietaker innen én måned etter oppsigelsen har protestert skriftlig til utleier.

Innholdet i oppsigelsesvernet endres ikke. Retten kan sette til side en oppsigelse fra utleier som ulovlig eller urimelig basert på den samme rimelighetsvurderingen som etter någjeldende lovs § 38.

Møblerte leieforhold blir ikke unntatt fra oppsigelsesvernet etter den nye husleieloven. Ifølge overgangsbestemmelsene får de nye oppsigelsesreglene øyeblikkelig virkning, dvs også for leieforhold inngått før lovens ikrafttreden. Utleiere av møblerte boliger med oppsigelige leiekontrakter bør derfor si opp disse avtalene før 31.12. 1999 og i stedet inngå nye, tidsbestemte leiekontrakter fra 1.1. 2000, dersom de fortsatt ønsker å komme utenom oppsigelsesvernet for leietaker.

Husleiereguleringsloven skal oppheves over en tiårsperiode fra ikrafttredelsen av den nye husleieloven. Den nye loven gir en generell adgang til regulering av leien både for leietakere og utleiere gjennom indeksregulering, og ved at partene hvert tredje år kan kreve leien tilpasset såkalt «gjengs leie», som forventes å ligge noe under markedsleie.

Ved uenighet om hva som er markedsleie eller gjengs leie kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en «takstnemnd», som er nytt med den nye husleieloven. I Oslo skal det som en forsøksordning over en treårsperiode opprettes et «husleietvistutvalg» som skal avgjøre tvister etter husleieloven.

I næringsleieforhold blir det adgang til å avtalefeste at tvister vedrørende leieforholdet skal løses ved voldgift.

Søksmål i oppsigelsessaker blir ikke lenger unntatt fra kravet om forliksmegling.

Ankefristen i husleiesaker forlenges fra to uker til to måneder.

Skrevet av: Ane Blekastad Glad