Forfall skader omdømmet

- Vi lever av tillit, men det inngir ikke tillit når man lar bygningsmassen forfalle. Tvert imot går det ut over kommunens omdømme, påpeker Clausen.

Men selv om det er både dumt og dyrt å neglisjere vedlikeholdet, er det likevel ofte lettere å finne penger til nybygg enn vedlikehold, mener han, og får støtte av rådgiver Gunnar Jødahl i Norsk Kommunalteknisk Forening.

- For politikerne gjelder å vise handlekraft, og de har fire år å vise det på, om de skal få fornyet kontrakten. Da blir gjerne slik at de heller bygger barnehager og kulturhus, sier Jødahl.

Kostbar unnlatelsessynd

At det også kan være dyrt å neglisjere vedlikehold, viser et ferskt eksempel fra Omsorgsbygg. Foretaket hadde budsjettert med 2 millioner kroner til å reparere et tak, og anbud var innhentet. Da taket ble løftet av, viste deg seg at alt treverk under var råttent. Taket måtte bygges opp på nytt - og kostnaden ble 13 millioner kroner.

Etterslepet på vedlikehold i kommunesektoren som helhet er beregnet til svimlende 80 milliarder kroner, minst. Dårlig økonomi er som oftest begrunnelsen for å utsette disse oppgavene.

- Men økonomien er ikke avgjørende for et godt vedlikehold. Det viser undersøkelser vi har gjort, sier Jødahl.

Må ha oversikt

For å få synliggjort vedlikeholdsbehovet, må kommunen starte med å skaffe seg en skikkelig oversikt over bygningsmassen og hvilken tilstand den er i.

- Deretter bør man gjøre registreringer år for år, for å kunne følge utviklingen. Har man ikke en slik oversikt, jobber man i blinde, mener Jødahl.

Det er dessuten viktig å ha et vedlikeholdsbudsjett som gir forutsigbarhet. Men ofte er det først når krisen oppstår, og vannet renner gjennom taket, at kommunen finner pengene som skal til.

- Reglene for kommuneregnskapet sier at man ikke skal bruke av kapitalen til vedlikehold. Men venter man lenge nok, må man til slutt bruke av investeringsbudsjettet, selv om dette er i strid med reglene, påpeker Clausen.

Positive grep

Oslos eiendommer forvaltes av kommunale foretak, og her er det gjort to grep som virker positivt på vedlikeholdet, ifølge Clausen.

- Det ene er internhusleie, som sikrer penger til vedlikehold. Det andre er at vi har satt kriterier for prioriteringene. Liv og helse kommer først, deretter utbedring av skader som kan gi alvorlige følgeskader og som nummer tre; å oppfylle lovkrav og forskrifter.

Clausen og Jødahl mener det kan være fornuftig å organisere kommunal eiendom i egne selskaper, enten det er AS eller KF. Det kan gi bedre styring og mer tyngde til eiendomsforvaltningen.

- Men organisasjonsformen er ikke avgjørende. Det viktigste er klare rammer å drive etter, og at det er god kommunikasjon mellom eiendomssjefen og rådmannen, mener Jødahl.

Både Clausen og Jødahl er «vedlikeholdsaktivister» i Forum for Offentlig Bygg og Eiendommer (FOBE), et faglig forum for eiere og forvaltere av kommunal eiendom. Oppgaven er å bistå kommunene slik at de driver en mer profesjonell bygg- og eiendomsforvaltning. I høst og til våren arrangerer forumet konferanser flere i landet, særlig rettet politikerne.