Kommunale utbyggingsavtaler

Kommunale utbyggingsavtaler har vært omdebattert den siste tiden. Fra utbyggersiden har det vært hevdet at de representerer en uhjemlet skattlegging, og at de presser boligprisene opp.

Fra kommunalt hold er det vist til at de sikrer nødvendige samfunnshensyn, som en forsvarlig utvikling av teknisk og sosial infrastruktur, samt at de kan bidra til å sikre boligpolitiske hensyn.

Avtaletypen reiser altså en rekke spørsmål av politisk, økonomisk og rettslig art. I den senere tid har fokus særlig vært på de rettslige sidene; nærmere bestemt lovligheten av avtaleklausuler om at private utbyggere må dekke kostnader ved utbygging av sosial infrastruktur, eksempelvis skoler, barnehager og idrettsanlegg; og avtaleklausuler med boligpolitisk profil, typisk at kommunen får kjøperett eller tildelingsrett til et bestemt antall boligenheter til underpris.

Når det gjelder gjeldende rett knyttet til lovligheten av slike klausuler, kan det vises til Kommunal- og regionaldepartementets og Miljøverndepartementets felles rundskriv H-5/02 fra desember 2002. Når det gjelder avtalefriheten, må hovedpoenget sies å være at avtaleklausuler om sosial infrastruktur er tillatt, såframt de ikke er i strid med ulovfestede regler om forvaltningsrettslig myndighetsmisbruk. Jeg vil i tillegg hevde at også avtalelovens ugyldighetsregler, hvor avtaleloven ¤ 36 er praktisk viktig, kan innebære en begrensning for innholdet i slike avtaler.

Planlovutvalget foreslår i NOU 2003:14 “Bedre kommunal- og regional planlegging etter plan- og bygningsloven II”, en lovregulering av adgangen til å bruke utbyggingsavtaler. Planlovutvalget har lagt stor vekt på to debatter i Stortinget i vinter, hvor det ble gitt uttrykk for tverrpolitisk enighet om at det bør settes stramme rammer for hva slike avtaler kan inneholde. Resultatet er at Planlovutvalget har foreslått at kommunene og private utbyggere kun skal ha adgang til å inngå avtaler om teknisk infrastruktur; det vil si opparbeidelse av vei, vann, kloakk, fellesområder og lignende som kommunen kan påvise at er nødvendig for utbyggingen. Slike ytelser kan kommunene uansett i stor grad pålegge utbyggeren gjennom refusjonsreglene i plan- og bygningsloven.

Begrensningene i adgangen til å inngå utbyggingsavtaler er fremdeles kun et forslag og ikke gjeldende rett. Dersom forslaget vedtas i foreliggende stand, er det imidlertid all grunn til å anta at man kan få vanskeligheter med å gjennomføre større boligutbyggingsprosjekter. Grunnen er at mange kommuner ikke kan bære de økonomiske belastningene som en stor boligutbygging medfører i form av sosial infrastruktur. Forseeringsmuligheten som den private utbygger har ved hel eller delvis dekning av kostnader knyttet til sosial infrastruktur, faller med lovforslaget i praksis bort. Dersom kommunen av økonomiske grunner ikke kan vedta et privat reguleringsforslag, er konsekvensen at det må avslås, i påvente av bedre økonomi eller annen prioritering i kommunen.