Selvkost? Vis oss regningen!

For oss i eiendomsbransjen er dette særlig aktuelt på to områder: byggesaksgebyrer og kommunenes administrasjonsgebyr i forbindelse med justeringsavtaler for merverdiavgift.

Dette er ordninger hvor betalingen i utgangspunktet skal være knyttet til faktiske kostnader i tråd med selvkostforskriften. Men forskjellene mellom kommunene er så store at det er grunn til å stille spørsmål om de er i tråd med forskriften.

Ferske tall fra SSB viser at det er store variasjoner i byggesaksgebyrer. Noe av dette kan selvsagt forklares. Organisering, effektivitet og lokale forhold spiller inn. Også selve gebyrregulativene kan være utformet forskjellig.

Statistikken kan dessuten skjule at kommunene regner på litt ulike måter, og at noen legger inn overhead og andre indirekte kostnader i selvkosten.

Vi vet også at enkelte kommuner bruker mer tid og ressurser enn nødvendig, fordi de går mer detaljert til verks, og gjerne utover det loven krever.

For utbyggerne er dette ekstra krevende, fordi kostnaden ikke bare er gebyret i seg selv, men også tiden som går mens kapital, finanskostnader, risiko og annen usikkerhet løper videre.

Samtidig kan ikke dette være hele forklaringen. Når spriket blir på flere hundre tusen kroner, begynner en å lure på om alle kostnadene faktisk ligger innenfor det regelverket tillater.

Det samme mønsteret ser vi i kommunenes praksis for justeringsavtaler knyttet til mva.-kompensasjon. Også her er utgangspunktet klart: Administrasjonsgebyret skal ikke være en inntektskilde for kommunen.

Stortinget har vært tydelig på at mva. ikke skal være en ekstrakostnad på byggeprosjekter, og at det i prinsippet skal være økonomisk likegyldig om nødvendig teknisk infrastruktur bygges av private eller det offentlige.

Likevel ser vi ordninger der enkelte kommuner tar prosentandeler av innbetalt beløp eller opererer med standardiserte satser som ikke synes å være forankret i dokumenterte kostnader.

For oss oppleves dette å være i strid med regelverket. Enhver prosentsats er noe underlig, all den tid kostnadene for å sende inn kravet til staten og så viderebetale til utbygger er den samme, helt uavhengig av størrelsen på det innbetalte mva.-beløpet.

Tanken om at kommunene trolig opererer på grensen av det lovlige er blitt forsterket ved at departementet selv tydeliggjør i Stortingsproposisjon 115 L fra i fjor, som handler om endringer i plan- og bygningsloven, at kommuner ikke kan beholde innbetalt mva. utover det det koster å forvalte justeringsavtalen.

Norsk Eiendom har særlig merket seg departementets analyse av kommuners dårlige praksis (side 149–150 i lovprop.) hvor det blant annet sies: «Andre kommuner har betinget seg betydelig større andeler, slik at refundert merverdiavgift blir en gevinst for kommunen».

Det konkluderes med: «Departementet mener imidlertid på generelt grunnlag at en utbyggingsavtale ikke kan gi kommunen et overskudd utover det som er nødvendig.»

Det er skuffende at departementet ikke forfølger dette juridisk eller gjennom tilsyn, siden de selv påpeker tvilsom praksis.

Det er samtidig ikke en ønsket situasjon at det blir et rush med søksmål mot ulike kommuner, da det spiser ressurser fra alle parter. Derfor fremholder vi fortsatt ønsket om at bransjen får rett til frivillig registrering i mva.-registeret. Da vil innbetaling og refusjon bli et direkteforhold mellom utbygger og stat, uten at kommunene trenger å bruke tid på å forhandle, og senere forvalte justeringsavtaler.

Dette har vi senest spilt inn til kommunekommisjonen.

Vi mener at tiden er inne for å be om mer åpenhet om grunnlaget for gebyrene. Kan kommunene dokumentere kostnadene? Kan de forklare fordelingsnøklene? Kan de sannsynliggjøre at det som kreves inn faktisk er i tråd med selvkostforskriften?

Dette handler ikke om å mistenkeliggjøre kommunene. Det er et argument for å bygge tillit rundt gebyrene. Men tillit forutsetter innsyn, etterprøvbarhet og saklige begrunnelser.