Et enklere spor for enkle bolig­prosjekter vil frigjøre kommunale ressurser

Vi trenger ikke alltid en plan. For mange boligprosjekter burde det være mulig å gå rett på byggesak – når tiltaket er godt tilpasset omgivelsene og ikke innebærer reelle konflikter.

Lovverket skal være et verktøy for utvikling, ikke en flaskehals som binder opp kapasitet og forsinker samfunnsoppgaver kommunene er satt til å løse.

I dag skapes unødige flaskehalser: Selv små, ukontroversielle prosjekter tvinges inn i lange reguleringsløp. Resultatet er færre boliger, høyere kostnader og pressede kommunale planressurser.

Det finnes alternativer. I Tyskland har man i snart 70 år hatt et parallelt spor til reguleringsplan: den såkalte § 34, ofte omtalt som innføyningsbestemmelsen.

Den skiller tydelig mellom tiltak som krever plan, og tiltak som kan behandles enklere.

Prinsippet er klart: Dersom et prosjekt føyer seg inn i eksisterende bebyggelse etter objektive kriterier – høyde, tetthet, byggemåte, tomteutnyttelse og stedsbilde – og det ikke foreligger plan, kan saken behandles direkte som byggesak.

Kvaliteten ivaretas, men prosessen blir vesentlig raskere og mer forutsigbar.

I en bydel i Berlin behandles 96–97 prosent av boligprosjektene etter dette sporet. Saksbehandlingstiden er tre–seks måneder, ikke tre–seks år. Det gir kommunene rom til å bruke planressursene der de faktisk trengs: på komplekse saker, reelle konflikter og langsiktig byutvikling.

Norsk praksis har utviklet seg i retning av at nesten alle boligprosjekter krever reguleringsplan, også der bygninger er godt innpasset. 

Reguleringsprosesser i de største byområdene tar i gjennomsnitt nær seks år. Ingen av de største kommunene er under tre. Dette er ikke bare et problem for utbyggere og boligkjøpere – det er et ressurs- og styringsproblem for kommunene selv.

Langvarige prosesser binder opp plan- og byggesaksressurser i detaljerte reguleringer av små prosjekter, fremfor i helhetlig arealpolitikk, større transformasjonsområder og strategisk byutvikling. Det gir lavere gjennomføringsevne, både i boligpolitikken og i andre viktige samfunnsoppgaver.

Kostnadene er betydelige. Bare forsinkelseskostnader i form av renter utgjør anslagsvis 170.000 kroner per bolig per år i Oslo-området. I tillegg kommer gjentatte utredninger som foreldes underveis, og kostnader knyttet til selve reguleringsarbeidet. Dette er utgifter som til slutt bæres av boligkjøpere – og av kommunene.

De tyske kriteriene lar seg i stor grad oversette til norsk plan- og bygningslov. Vurderinger av innpassing kan gjøres gjennom et eget forvaltningsvedtak før byggesak, basert på tydelige og etterprøvbare kriterier.

Et slikt tilleggsspor vil:

• styrke kommunenes kapasitet ved å frigjøre planressurser,
• redusere kostnader for både kommuner og boligkjøpere,
• gi raskere gjennomføring av godt tilpassede prosjekter,
• og sikre kvalitet gjennom klare krav – ikke gjennom mer prosess.

Dette er ikke en erstatning for reguleringsplanen, men et presist supplement. Et verktøy som gjør det mulig å skille mellom prosjekter som faktisk trenger plan, og prosjekter som i realiteten handler om byggesaksfaglige vurderinger.

Et norsk «§ 34-spor» kan gjennomføres som et målrettet og avgrenset lovarbeid. Det kan vedtas raskt, implementeres effektivt og gi effekt nettopp der flaskehalsene er størst i dag.

Når boligbyggingen er på et historisk lavt nivå, er det denne typen styringsgrep som monner. Kommunene kan ikke løpe fortere når regelverk og praksis tvinger dem til å bruke like mye tid på enkle saker som på de komplekse.

Det er et paradoks at planprosesser som skal ivareta fellesskapet, i liten grad tar hensyn til dem som står uten bolig i dag – og i morgen.

Skal kommunene lykkes med boligpolitikken, trenger de flere virkemidler, ikke bare flere oppgaver. Et nytt verktøy for rask avklaring vil være et viktig steg i riktig retning.