Eiendomsledelse må være tverrfaglig

Vi ser at flere og flere aktører aktivt leder sine eiendommer. Dette gjelder både private, statlige, fylkeskommunale og kommunale eiendomsbesittere, samt organisasjoner og stiftelser som besitter eiendom.

Eiendomsledelse innebærer å bevege en enkel eiendom eller en større portefølje av eiendommer mot et ønsket mål. Eiendommene kan være bebygde eller ubebygde. Dog er vår erfaring at mange ikke vektlegger tverrfagligheten like sterkt, og dermed ikke får en ønsket måloppnåelse.

Fra vår kompetansevirksomhet observerer vi at, avhengig av eiers motivasjon for å besitte eiendom, en har lett for å overse behovet for innsikt i, eller vektlegging av, en eller flere fagområder som må inngå i en helhetlig eiendomsledelse.

I likhet med annen ledelse må eiendomsledelse ta utgangspunkt i strategiske spørsmål om hvorfor kommunen engasjerer seg i eiendom, og hvor kommunen ønsker å være med sine eiendommer om 10, 20 og 30 år.

For kommunal sektor er eierskap til eiendom i hovedsak motivert av å skaffe «tak over hodet» for de tjenester kommunen skal gi sine innbyggere. Men hvordan man leder eiendommene mot det mål at de skal tjene denne funksjonen over lang tid, og samtidig bygger opp under en sunn kommuneøkonomi og en god samfunnsutvikling, er ikke likegyldig.

Eiendomsledelse vil være basert på kompetanse, kunnskap og ferdigheter om eiendom og om hvordan eiendommene kan bevares, utvikles eller videreutvikles. Dette i et samspill mellom samfunn og eier/besitter, og videre under forståelse av hvordan det tekniske, økonomiske, juridiske, finansielle og relasjonelle spiller sammen.

Fast eiendom er dynamisk – på alle nivåer

I teknisk forstand er bebygd eiendom konstant i endring, gjennom forfall eller fornyelse. Et regelmessig vedlikehold er det nærmeste man kommer å unngå endring, men vedlikehold vil likevel ofte bety andre materialer – som i seg selv skaper endring selv om funksjonen er den samme.

I juridisk forstand er en eiendom, bebygd eller ubebygd, også i endring; dog i rykk og napp. Offentlig vedtatte planer for tillatt arealbruk inkludert reguleringsplaner påvirker eiendommen i nåtid og framtid. Grenser kan justeres privatrettslig, og eierskap kan skifte. Nye krav til eiendommens forhold til omgivelsene tilkommer også, blant annet grunnet miljøpolitikk og forventninger om estetikk og stedsutvikling.

I økonomisk forstand er fast eiendom heller ikke statisk. Den endrer verdi avhengig av hvordan den foredles (eller forsømmes), samt som resultat av markedskrefter og av statlige og/eller lokale regulatoriske forhold.

I finansiell forstand ligger det potensial i å tilrettelegge for rett finansieringsstruktur, i kombinasjonen av egenkapital og låneavtaler, og hvordan hver av disse innrettes.

I relasjonell forstand er det også viktig å opprettholde eller videreutvikle dynamikken i bruken av eiendommen. Relasjonsforvaltning er kommet for å bli. Uten fleksibilitet og en framoverlent holdning i forholdet mellom «bruker/leietaker» og «utleier», vil ikke eiendommen klare å tilpasse seg samfunnsutviklingen, med tilsvarende negativ effekt på funksjons- og økonomisk verdi.

Relasjoner mellom eiendomsaktøren og de offentlige myndigheter er også viktig. Planverket kan virke som en hemsko for dem som arbeider med eiendom, men få systemer har i seg en slik rulleringsdynamikk som gjelder for de ulike arealplaner og prosesser knyttet til disse. Denne dynamikken er til for å brukes, og for å spille på lag – til beste for både stedsutvikling og eiendomsutvikling. Kunnskap hos eiendomspersonene i kommunen om politiske beslutningsprosesser og -strukturer er derfor helt avgjørende.

Like viktig er kunnskap hos kommunens arealplanleggere og planbehandlere om mekanismene rundt håndtering av eiendom. Kommunestyret må ta hensyn til helhetsbildet, selv om vedtak formelt skal atskilles og følge de juridiske rammeverk som gjelder for hvert av områdene.

I sum betyr dette at eiendomsledelse innebærer å håndtere eiendom ut fra det faktum at en eiendom ikke er et statisk objekt, men et objekt som er i endring i negativ eller positiv forstand, både teknisk, juridisk, økonomisk osv.

Ønsker man at denne endringen skal skje med så positiv eller nøytral virkning som mulig, kreves det ledelse – eiendomsledelse. Er man likegyldig, eller det ikke betyr noe om en endring skjer i negativ retning, kan man la være å lede eiendommene.

Fravær av ledelse er også ledelse, men i sin svakeste og mest destruktive forstand. Det er destruktivt for kommuneøkonomien og destruktivt for den tjenesteytingen som trenger «tak over hodet».